สำนักงานที่ปรึกษากฎหมายและวิศวกรรม รังสรรค์ วงษ์บุญ
Office of Law and Engineering Consultants
นานาสาระเกี่ยวกับเรื่องบ้านพักอาศัย | ||
|
||
วงเงินการปล่อยกู้จากสถาบันการเงิน
ทั้งนี้เพื่อจะได้ทราบระดับราคาบ้านที่จะสามารถซื้อได้โดยผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้ที่ฝ่ายให้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ หรือตามเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัย หรือตามเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัย หรือตามเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน ซึ่งโดยปกติสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 25-30 เท่าของอัตราเงินเดือนผู้กู้ ในกรณีที่ผู้ซื้อมีผู้กู้ร่วมด้วยอัตราส่วนเพิ่มของวงเงินกู้ ก็จะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเดือนของผู้กู้ร่วม ทั้งนี้สถาบันการเงินอาจจะพิจารณาปล่อยกู้เกินกว่าวงเงินขั้นต่ำที่กำหนด โดยพิจารณาจากปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เช่น อาชีพ ความมั่นคง ความก้าวหน้า ความสามารถในการผ่อนชำระ อาชีพเสริมที่รู้แหล่งที่มาของรายได้ เป็นต้น ข้อมูลโครงการ ข้อมูลทางราชการ ผังเมืองรวม สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น
เส้นทางการเดินทาง และโครงข่ายการจราจร
|
||
|
||
ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
โดยทั่วไปผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้นๆ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่
ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร
ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
ขนาดและผังโครงการ
พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง
ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง
วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ
ภาระผูกพันของที่ดิน
หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ
การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ
พื้นที่โดยรอบโครงการ
ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป
ตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด
ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน
เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูก
ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต
ที่มา : คู่มือ เลือกซื้อบ้าน |
||
|
||
ค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆ นอกเหนือจากงบประมาณของ
บ้านและที่ดิน ค่าตกแต่งภายในบ้าน โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 35% ของราคาบ้านครับ ค่าติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ที่จำเป็นในบ้าน เช่น ปั๊มป์น้ำ แท้งค์ น้ำ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ ค่าจัดสวน หรือต่อเติมต่างๆเช่น มุ้งลวด เหล็กดัด กันสาด ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ คุณจำเป็นต้อง สำรองเงินสด สำหรับใช้จ่ายเมื่อรับ โอนบ้านเรียบร้อยแล้วครับ
แบบบ้านอย่างไรที่เหมาะสมกับคุณ ควรสอบถามค่าสาธารณูปโภคของโครงการที่คุณจะ ซื้อก่อนนะครับ ว่าครอบคลุมอะไรบ้าง เช่น ค่าบริการ เก็บขยะ ค่าน้ำ-ไฟส่วนกลาง (ไฟถนน,ซอย,ทางเดินใน โครงการ ,ลิฟท์ ฯลฯ) ค่าดูแล สวนส่วนกลาง ค่ายาม รักษาการณ์ เป็นต้น งบประมาณในการซื้อบ้านใหม่โดยประมาณ คือ ควรอยู่ที่ 3 เท่าของรายได้ต่อปี |
||
|
||
เดิมคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินในประเทศไทยก็โดยอาศัยสนธิสัญญากับประเทศไทยที่กำหนดให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ตามมาตรา
86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
โดยต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดิน
และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
ซึ่งประเทศไทยได้เคยทำสนธิสัญญาไว้กับประเทศต่าง ๆ รวม 16 ประเทศ คือ
สหรัฐอเมริกา อังกฤษ สวิสส์ เยอรมัน เดนมาร์ก นอรเวย์ เนเธอร์แลนด์ ฝรั่งเศส
อินเดีย เบลเยี่ยม สวีเดน อิตาลี ญี่ปุ่น พม่า โปรตุเกส ปากีสถาน
ต่อมาได้ยกเลิกสนธิสัญญากับประเทศดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์
2513
ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาระหว่างประเทศไทยกับนานาประเทศใดที่ระบุให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยอีก ในปัจจุบันได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96ทวิ กำหนดให้ คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 โดยมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้ 1.
นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท
และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี ค่าธรรมเนียม
ภาษีอากร |
|
||
ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา
และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในการอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกัน และอื่น ๆ นอกจากนี้
ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่
ของแต่ละคนด้วยเหตุนี้มนุษย์จึงล้วนพยายามใฝ่หา
ให้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง
แม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตาม
ก็จะพยายามทำงานให้ได้มาเพื่อจะได้แลกซื้อที่ดิน เป็นของตนเองสักแปลง
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
ใบจอง (น.ส. ๒) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓
น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) ใบไต่สวน (น.ส. ๕) โฉนดที่ดิน ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คำเตือน |
|
||
เมื่อคุณตัดสินใจจะซื้อคอนโดมิเนียม
สิ่งที่คุณควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ
และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ
หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน
บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล
สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง
และสิ่งอำนวยความสะดวก
ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด
อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ
ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม 1. ขนาดพื้นที่ 2. ที่จอดรถ 3. การก่อสร้าง 4. ระบบสาธรณูปโภค และ รักษาความปลอดภัย 5. สัญญา 6. ทำเลของห้อง 7. อายุ 8.
ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม 9. นิติบุคคลอาคารชุด |
|
||
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ได้ให้ข้อควรปฏิบัติที่ใช้เป็นแนวทางในการพิจารณา
ผู้บริโภคควรทราบก่อนที่ท่านจะตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุด
เพื่อช่วยป้องกันความเสียหายหรือถูกเอาเปรียบที่อาจเกิดขึ้นได้
ศึกษาสภาพแวดล้อมและผลงานของผู้ประกอบธุรกิจ สถานที่ตั้งโครงการ สะดวกต่อการเดินทางไปทำงาน ไม่มีมลภาวะ เช่น ฝุ่นละอองหรือเสียงรบกวนต่างๆ หรือมีน้ำท่วมขัง ซึ่งอาจทำให้ท่านเดือดร้อนได้ในภายหลัง ตรวจสอบผลงาน หากผู้ประกอบธุรกิจได้เคยดำเนินการมาแล้วก็ต้องพิจารณาดูว่า โครงการที่ดำเนินการมาแล้วนั้นมีสภาพเป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ทั้งนี้ อาจสอบถามได้จากผู้ซื้อรายก่อน การตรวจสอบก่อนซื้อห้องชุดในอาคารชุด กรณีที่ยังไม่ได้มีการก่อสร้างอาคาร
ผู้บริโภคควรตรวจสอบดังนี้ ตรวจสอบชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังแสดงเขตที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุด เลขที่ของโฉนดที่ดินตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด ว่าเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคลและเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดหรือไม่ ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคล ได้จดทะเบียนบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนกับทางราชการถูกต้องแล้วหรือไม่ มีทุนจดทะเบียน ทุนที่ชำระแล้วเท่าไร ใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จากกรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินหรือไม่ อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุกหลักทรัพย์หรือไม่นั่นเอง ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี ต้องสอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุดซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนร่วม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค่าภาษีอากร เป็นต้น สอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี ต้องสอบถามหรือขอคำรับรองจากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดด้วยว่าจะเริ่มก่อสร้าง และแล้วเสร็จเมื่อใด กรณีที่ก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้บริโภคควรต้องตรวจสอบ ดังนี้ ตรวจสอบว่า ได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ มีเลขที่ของทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ เลขที่ของทะเบียนอาคารชุดเท่าไร ใครเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด แต่ถ้าหากไม่แน่ใจว่าถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี ตรวจสอบ เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดิน และที่ตั้งอาคารชุดว่าตรงกันกับที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ ตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคลใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จาก กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี ตรวจสอบว่าที่ดินจะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงิน หรือไม่อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์หรือไม่นั่นเอง ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี ตรวจสอบรายการและขนาดของทรัพย์สินที่ใช้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางว่าตรงกันกับที่ได้มีการโฆษณาไว้หรือไม่ ตรวจสอบได้จากที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่ส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับกับทรัพย์สินส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เป็นต้น ขอทราบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด อำเภอ หรือสำนักงานที่ดินเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ แล้วแต่กรณี สำหรับรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น ทางราชการได้ออกกฎกระทรวงตามความในพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 บังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องบอกกล่าวหรือระบุในคำโฆษณาแล้ว แต่ยังไม่ควรมั่นใจว่าจะถูกต้องหรือเป็นจริงและเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อ หรือเข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจ ควรที่จะได้ตรวจสอบกับทางราชการที่เกี่ยวข้องอีกครั้งหนึ่ง เพื่อความรอบคอบและจะได้ไม่ถูกหลอกลวงหรือถูกเอารัดเอาเปรียบ การตรวจสอบหนังสือสัญญา เมื่อผู้บริโภคตกลงใจหรือตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน ที่ดินจัดสรรหรืออาคารชุดแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไป คือทำสัญญากับผู้ขาย ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความสำคัญที่สุด เพราะผู้ซื้อจะต้องลงชื่อผูกพันในหนังสือสัญญากับผู้ขาย การเอารัดเอาเปรียบของผู้ขาย หรือความเสียเปรียบของผู้ซื้ออาจเกิดขึ้นได้หรือไม่อย่าง จะอยู่ที่หนังสือสัญญาฉบับนี้ ดังนั้น ก่อนที่ผู้บริโภคจะลงชื่อในหนังสือสัญญาจะต้องคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ โดยไม่ต้องเกรงใจผู้ขายต้องตรวจสอบข้อความในหนังสือสัญญาให้ละเอียด และทำความเข้าใจให้แจ้งชัดก่อนที่จะลงลายมือชื่อของตนในหนังสือสัญญาฉบับนั้น ถ้าอ่านแล้วยังไม่เข้าใจก็ต้องหาผู้รู้มาให้คำแนะนำ หรือถ้าสงสัยในเรื่องใดก็ต้องสอบถามผู้ขายให้เป็นที่ตกลงกันโดยแน่นอนเสียก่อน มิฉะนั้นอาจตกเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น ห้องที่ทำสัญญาถูกต้องตรงตามตัวอย่างที่โฆษณาหรือไม่ จะต้องตรวจในรายละเอียดด้วย เพราะมีผู้ดำเนินการบางรายอาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่ง แต่เวลาทำสัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายการในรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบจะไม่ทราบ ขนาดของห้องที่ตกลงทำสัญญาซื้อนั้นถูกตรงตามที่ผู้ซื้อจองตามผังจัดสรรหรือไม่ ระยะเวลาการเริ่มต้นก่อสร้าง และระยะเวลาการสร้างห้องแล้วเสร็จส่งมอบให้ผู้ซื้อได้เมื่อใด ควรต้องมีกำหนดไว้ในสัญญาด้วย หากในสัญญามีกำหนดเบี้ยปรับไว้กรณีผู้ซื้อผิดนัดเช่นนี้ ก็ควรกำหนดเบี้ยปรับไว้ในสัญญาด้วยกรณีผู้ขายผิดนัด นอกจากนั้นควรมีกำหนดเวลาประกัน กรณีห้องชำรุดบดพร่องไว้ด้วยว่าจะให้ผู้ขายปฏิบัติอย่างไร |
|
||
บุคคลต่างด้าวจะมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ด้วยหลักเกณฑ์ 2
ประการตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534
และฉบับที่ 3 (พ.ศ. 2542) คือ
ต้องเป็นบุคคลต่างด้าวตามมาตรา 19
บุคคลต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ต้องเป็นบุคคลกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด กรณีอาคารชุดนั้น ตั้งในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ 100% ของห้องชุดทั้งหมด โดยมีกำหนดระยะเวลาที่คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ 100% ไม่เกินวันที่ 28 เมษายน 2547 เมื่อพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว คนต่างด้าวมีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เพียง 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด แต่สิทธิ์ของคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไว้ไม่เกิน 49% ก่อนวันที่ 28 เมษายน 2547 ยังคงมีอยู่ตามเดิม ที่มา: กรมที่ดิน สรุปการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว เดิมคนต่างด้าวสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือซื้อห้องชุดในอาคารชุด แต่ละอาคารได้ไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ต่อมาเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2542 ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของคนต่างด้าว โดยกำหนดให้คนต่างด้าวสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดได้ และยังได้กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าได้ โดยมีหลักเกณฑ์ในการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้า ดังนี้
อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล
หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่น เช่น เมืองพัทยา อย่างไรก็ดี เมื่อครบกำหนดห้าปีนับแต่วันที่
28 เมษายน 2542 ให้ยกเลิก
หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้า
และให้คนต่างด้าวซึ่งได้ห้องชุดตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวและคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าว
ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นต่อไปได้แม้ว่าจะเกินร้อยละสี่สิบเก้าก็ตาม |
|
||
อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารสาธารณะ
ที่จะก่อสร้างใหม่ ต้องมีมาตราการด้านความปลอดภัยต่างๆ ที่กำหนดในกฎกระทรวง
ดังต่อไปนี้
กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)
ได้กำหนดให้อาคารสูง
และอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องติดตั้งอุปกรณ์เพื่อความปลอดภัย เช่น กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540)
เป็นการแก้ไขกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) เพื่อปรับปรุงให้อาคารสูง
และอาคารขนาดใหญ่พิเศษให้มีระบบความปลอดภัยดียิ่งขึ้น เช่น กฎกระทรวงฉบับที่ 48 (พ.ศ. 2540) กำหนดให้
กฎกระทรวงฉบับที่ 49 (พ.ศ. 2540) กำหนดให้ อาคารหอประชุม โรงแรม โรงพยาบาล สถานศึกษา สนามกีฬา ตลาด ห้างสรรพสินค้า สถานบริการ อาคารจอดรถ ฯลฯ และอาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ในเขตพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดแผ่นดินไหวใน 10 จังหวัด คือ กาญจนบุรี เชียงราย เชียงใหม่ ตาก น่าน พะเยา แพร่ แม่ฮ่องสอน ลำปาง และลำพูน ต้องออกแบบให้โครงสร้างอาคาร สามารถด้านแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
อาคารสาธารณะที่ได้ก่อสร้างแล้วก่อนที่จะมีกฎกระทรวง กำหนดมาตราการความปลอดภัยเกี่ยวกับอัคคีภัยใช้บังคับ
ได้ออกกฎกระทรวง ที่มา: กรมที่ดิน |
|
||
การประกันภัยบ้านเป็นอีกหนึ่งวิธีในการป้องกันทรัพย์สินที่คุณรัก
ประกันภัยบ้านจะชดเชยค่าเสียหายที่เกิดขึ้นกับบ้านของคุณ
และสิ่งที่อยู่ภายในบ้าน
นอกจากนี้สามารถชดใช้ค่าเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับบุคคลอื่นหากเขาเหล่านี้ได้รับบาดเจ็บจากทรัพย์สินของคุณ การประกันภัยบ้านสามารถสรุปออกเป็น 2 หัวข้อสำคัญ คือ ความคุ้มครอง และระดับหรือมูลค่าของความคุ้มครองที่เหมาะสม เจ้าของบ้านที่กู้ซื้อบ้านมักจะเข้าใจว่าประกันที่ทางธนาคารหรือสถาบันการเงินบังคับให้ท่านซื้อ จะครอบคลุมความเสียหายที่เกิดขึ้นภายในบ้านท่านได้ แต่ความเป็นจริงแล้วผู้ให้ท่านกู้ยืมเงินต้องการปกป้องเพียงแต่ตัวอาคารบ้านเรือนเท่านั้น ดังนั้น สิ่งสำคัญคือคุณต้องดูความต้องการของคุณเป็นหลักว่าอยากจะปกป้องทรัพย์สินประเภทไหนบ้าง ประกันภัยบ้านป้องกันมากกว่าแค่บ้านของคุณ
การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นการลงทุนครั้งสำคัญในชีวิต
หากปราศจากการประกันภัยบ้านอาจนำมาซึ่งการสูญเสียครั้งยิ่งใหญ่
ลองนึกถึงภาพเหตุการณ์ เหล่านี้ที่อาจเกิดขึ้นกับคุณหรือคนที่คุณรัก ดังนั้นการประกันภัยบ้านสามารถช่วยแก้ปัญหาเหล่านี้ให้คุณได้ ไม่เพียงแต่ตัวอาคารของบ้านที่คุณพักอาศัย แต่ยังครอบคลุมไปถึงทรัพย์สินที่คุณรัก อย่างไรก็ตาม หลายคนยังไม่ได้ตระหนักถึงความสำคัญของการประกันภัยและคิดว่าธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ท่านกู้ยืมเงินก็ได้บังคับให้ท่านเหล่านี้ซื้อประกันภัยไปแล้ว ซึ่งประกันเหล่านี้ครอบคลุมเฉพาะตัวบ้านและมูลค่าเท่ากับจำนวนเงินที่ท่านกู้ยืม โดยปกติแล้ว
การซื้อประกันภัยบ้านควรครอบคลุม 3 สิ่งต่อไปนี้ คือ
ตัวบ้านหรืออาคารที่คุณพักอาศัย ทรัพย์สินภายในบ้านของคุณ และบุคคลที่ 3
ป้องกันสิ่งมีค่ากับการลงทุนครั้งยิ่งใหญ่ : บ้านของคุณ ประกันภัยธุรกิจขนาดย่อม ประกันภัยสำหรับผู้เช่า |
|
||
คุณสามารถลดค่าเบี้ยประกันภัยบ้านของคุณได้หลายวิธี
ส่วนลดของเบี้ยประกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการตั้งแต่
วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างบ้านไปจนถึงระยะจากบ้านคุณถึงสถานีดับเพลิง นี่คือ
10 วิธีขั้นต้นที่คุณสามารถประหยัดค่าเบี้ยประกันของคุณได้
สำรวจหลายๆบริษัทประกันภัย
เลือกซื้อประกันภัยบ้านและประกันภัยรถจากบริษัทผู้ให้ประกันเดียวกัน
พิจารณาถึงค่าเบี้ยประกันเมื่อคุณกำลังจะซื้อบ้านใหม่ ประกันภัยเฉพาะบ้าน ไม่ใช่ที่ดิน
เพิ่มระบบการป้องกันและรักษาความปลอดภัย ประกันภัยหมู่ อย่าเปลี่ยนบริษัทประกันภัยบ่อย งดการสูบบุหรี่
หมั่นตรวจสอบรายละเอียดของกรมธรรม์ประกันภัยทุกๆปี
ตรวจสอบดูว่าบ้านที่คุณซื้อมีประกันภัยแล้วหรือยัง |
|
||
ข้อแนะนำสำหรับผู้สนใจการประกันภัยเจ้าบ้าน เช่น หลักในการพิจารณาว่า ตนมีความจำเป็นเพียงใดที่ต้องทำประกันภัย จุดไหนของสัญญาประกันภัย ที่ควรพิจารณาให้รอบคอบเป็นพิเศษ ต้องสำรวจดูถึงสภาพความเสี่ยงภัยและความต้องการความคุ้มครองของ เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัยว่ามีความจำเป็นต้องทำประกันภัย หลายอย่างในขณะเดียวกันหรือไม่ เช่น ต้องการความคุ้มครอง จากอัคคีภัยจากโจรกรรม หลักทรัพย์ ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และการสูญเสียค่าเช่าเป็นต้น ถ้าหากผู้เอาประกันภัย ได้ทำการประกันภัยแต่ละแบบหรือมีกรมธรรม์ประกันภัยหลายฉบับอยู่แล้ว การทำประกันภัยเจ้าบ้านฉบับเดียวโดยได้รับ ความคุ้มครองทั้งหมดจะเกิดความสะดวกและประหยัดค่าเบี้ยประกันภัยได้มากกว่า ผู้ที่เป็นเจ้าของอาคารซึ่งมีรายได้หลักจากการให้เช่าอาคาร เช่น เจ้าของห้องชุดให้เช่า เจ้าของอพาร์ทเมนท์ เจ้าของหอพัก เป็นต้น จะได้ประโยชน์เพราะโดยปกติมักจะมีการประกันอัคคีภัย การประกันภัยการสูญเสีย ค่าเช่าอยู่แล้ว และขอแนะนำให้ซื้อการประกันภัย ความรับผิดต่อบุคคลภายนอกเพิ่มเติม ดังนั้น การซื้อการประกันภัยสำหรับเจ้าบ้าน กรมธรรม์เดียวจะให้ความคุ้มครองครอบคลุมถึง ความคุ้มครองทุกส่วนที่ต้องการและเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง ชาวต่างประเทศที่เดินทางมาทำงานในประเทศไทยมักจะให้ความสำคัญกับเรื่อง การประกันภัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ ความรับผิดต่อบุคคลภายนอกนอกจากนี้ยังมีความต้องการความคุ้มครองถึงทรัพย์สินของคนใช้หรือผู้ติดตามด้วย ซึ่งกรมธรรม์สำหรับเจ้าบ้านบางแบบอาจจะมีการขยายความคุ้มครองถึงเสื้อผ้าและทรัพย์สินส่วนตัวของคนใช้ หรือผู้ติดตามผู้เอาประกันภัยและอยู่ในบ้านของผู้เอาประกันภัย
สำหรับบ้านอยู่อาศัยโดยทั่วไปจะมีความจำเป็นหรือไม่นั้น
ควรพิจารณาถึงภัยที่คุ้มครองตามกรมธรรม์ว่ามีความจำเป็น
หรือมีโอกาสที่จะเกิดความเสียหายมากน้อยขนาดไหน
เพราะการซื้อกรมธรรม์ประกันภัยสำหรับเจ้าบ้านจะต้องซื้อเป็น Package
ซึ่งอาจจะทำให้ผู้เอาประกันภัยจะต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยแพงกว่าการเลือกซื้อกรมธรรม์เป็นแบบ
ๆ ไป เนื่องจากจะต้องจ่าย
เบี้ยประกันภัยสำหรับความคุ้มครองบางอย่างซึ่งไม่ต้องการ |
|
||
ประกันประเภทไหนที่นิยมทำกันมากที่สุด โดยปกติแล้ว คนส่วนใหญ่มักจะคำนึงถึงความปลอดภัย 4 ด้าน คือ ชีวิต สุขภาพ ทรัพย์สิน และ การเงิน
เมื่อคุณพูดถึงเรื่องทรัพย์สิน
ประกันภัยบ้านถือว่าเป็นประกันที่สำคัญที่สุดหรือไม่ ในกรณี
ที่มีการต่อเติมบ้าน ควรจะต้องเจ้งบริษัทประกันหรือไม่
หากมีการสูญเสียทรัพย์สินภายในบ้าน จะต้องมีหลักฐานยืนยันกับทางบริษัท
ประกันหรือไม่ |
|
||
|
||
|
ปรับปรุงแก้ไข จันทร์, 26 ธันวาคม 2548 15:22:07